商品房买卖合同解除权的行使不得滥用
作者：孔德莱 来源：中国法院网
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【裁判要旨】商品房买卖合同解除权【的行使需要具备法定条件，且有一定的期限限制。在当今商品房交易的今天，商品房买卖合同的解除需要从保护交易稳定○角度出发慎用权利。
【案情】
原告：吴某某。
被告：某房地←产开发有限公司。
2012年1月18日，被告某房地产开发有限公司与原告吴某签订《商品房买卖合同》一份，将位于︽如皋市长江镇江风小区1号店铺（建筑面积129.12㎡）作价617193.60元出卖给吴↑某。双方还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需由资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得¤房地产权属证∞书的，双方按下列办法处理：1、买受人退房，出卖人在买受人要求退房之日起90日内退还房款，并按已付☆房价款的1%赔偿损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、遇到◥不可抗力情况，追加三①个月。合同签订后，吴某※按约给付购房款。2012年7月12日，房产公司向吴某交付房屋，但未能开具正式房屋销售发票。吴某因№不能办理房屋产权登记，于2015年5月7日⌒向法院起诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同。另查明，被告房产公司于2014年8月1日对江风小区房屋取得《产权初始登记证明单》。
【审判】
如皋市人民法院审√理认为，双方※的交房时间为2012年7月12日，按约定被告应在此之前将办㊣ 理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但被告逾期未能办理权属登记备案，故原告未能办理房屋产权登记原因在被告，原告按照双方合同约定要求退房，可根据最★高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖司法解释①》）第19条的规定，判令原被ξ告解除合同、返还房款并赔偿损失。
某房地产开发有〓限公司不服一审判决，提起上诉。
南通市中级人民法院审理认为，根据《商品房买卖司法解释》第15条规定，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不◤行使的，解ζ 除权消灭。吴某自2013年7月13日取得合同解除权，但至2015年5月7日才向法院起诉要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失，为维护交易Ψ安全，本案不□宜解除合同。
【评析】该∴案的争议焦点主要是，吴某某是否具备商品房合同解除权，具体的法律适用是《商品房买卖司法解释》第15条还是第19条？为解决这一▓问题，需要从两法条的立法本意、违约后果等方面进行分析：
一、应当正确理解司法解释相关规定的内涵。《商品房买卖司法解释》第15条和第19条分别规定「了商品房买卖合同解除的两种情形◣，实践中因对两法条的※理解不一，造成适用上的混乱。故对两法条应当仔细探究，正确理解。《商品房买卖司法解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条↓的规定，出卖人延迟▅交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除ζ外。法律没有规』定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行①使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使ω 的，解除权消灭。”第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所☆有权登记的期限届满』后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理○房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”比较而言，两法条有下列不同之处：
首先，违约后果不≡同。第15条规定的情形是合同双方可以履行义务但未︾履行，可以督促对方履行；第19条则是指合同因出卖人违约，已经无法履行或者♂没有履行的必要，如房屋∏灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。
其次，立法¤本意不同。合同的解除一直是各国的立法者十分慎重对待的问题，解除权属于形成权，仅凭单▂方意思表示就可发生效力，若规定、行使不当，很容▆易权利的滥用。在第15条规定的情形下，合同尚有继续履行的可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行】之间作出选择，但法律必须给予其一定期间△的限制。若权利∩人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关ㄨ系的确定，进而影响交易安全，所以如果超过一定期限不行使解除权，应视为权利的丧◥失。但第19条规定的解除情形№是合同已无继续履行的可能，则没有规定行使解除权的期限之必要。
再次，救济方式不同。合同中，在一方出现违约的情形时，行使解除权成【为当事人自救的一种手段，《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履→行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有↑权要求赔偿损失”。在《商品房买卖司法解释》第15条中当事人可以在经过催告期限后要求∮解除合同或者直接要求对方继续卐履行义务，但《解释》第19条由于构成根本违约，导致订立合同√所期望的经济利益已经々无法实现，只能要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。
二、原告已经丧失合同解除权。本案中，被告房产公司已经按照约◥定向原告吴某交付房屋，合同已经部分履行，且其并未向原告明示不再向产权管理部门提供权属登▲记材料，或实际上无⊙法提供相关材料，故而不应当适用《解释》第19条的规定。而根据合同约定，原告吴某自2013年7月13日起取得解除合同的权利，至原告2015年起诉时已经超过《解释》第15条规定的一年除斥期。法律规定解除ㄨ权行使的除斥期间的目的，在于督促权利人及时行使权利。超过1年的解除权期限，应当视为权利人已经放弃了该项权利，故而原告吴某依法已经丧失了本案】所涉房屋买卖合同的解除权。
三、阻却合同履◥行的情形已经消失。一方面，吴某购买案涉房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，因其迟迟不能办理房产登↓记，故而提起本次诉讼。自2014年8月1日起，被告房产公司已经对江风小区房屋取得《产权初始登记证明单》，亦即表明从此时起，原告吴某已可以办理〗房屋产权的登记手续，原先阻却合同完全履行的情形已经不服存在，即吴某提起诉讼的主要』理由赖以成立的基础事实已经消失，解除合同义务必要。另一方面，吴某已经长期占用案涉房屋并◢取得收益，如果解除＠ 合同，将对被告房产公司造成明显损失，且不利于交易的稳定，故而不能支持原告要求解除房屋买卖合同的诉请。当然，被告房产■公司未按时使房屋具备产权转移登记ζ条件，则应承担▽相应的违约责任，因原告未在本案中主张，可另案处理。
（作者单位：江苏省如皋市人民法院）
